Лицензионные требования к управляющей компании: что изменилось и как не потерять лицензию

Четыре новых лицензионных требования

С 1 сентября 2024 года действуют пункты 3, 4, 6.2 и 6.3 статьи 193 ЖК РФ. Требования касаются не самой компании как таковой, а людей за ней — учредителей и участников.

• У учредителя или участника лицензиата и соискателя не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие.
• В реестре дисквалифицированных лиц не должно быть информации об учредителе или участнике.
• Компанию не должны были привлекать к административной ответственности за грубое нарушение лицензионных требований в течение 3 лет до даты получения лицензии или продления её срока.
• В ЕФРСБ не должно быть сведений о банкротстве юридического лица, которое управляло домами и чьими должностными лицами или учредителями были те же люди, что и у соискателя, — за 3 года до обращения за лицензией.

Что это значит на практике

Последний пункт закрывает самую распространённую схему: обанкротить управляющую организацию с долгами перед ресурсниками и открыть новую с тем же составом учредителей. Теперь трёхлетняя история банкротства тянется за людьми, а не остаётся в закрытом юрлице.

Для действующей компании отсюда следует конкретная задача — проверить состав учредителей на предмет всех четырёх оснований до подачи документов на продление, а не после отказа.

Новый порядок размещения данных в ГИС ЖКХ

С 1 сентября 2024 года действует приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр (зарегистрирован в Минюсте 29.02.2024 № 77383), который установил состав, сроки и периодичность размещения информации в системе. Изменений много, и часть из них меняет объём работы конкретного сотрудника.

• Нужно вносить полное и сокращённое наименование, организационно-правовую форму ресурсоснабжающей или управляющей организации (п. 1.14.1).
• Адрес электронной почты стал указываться «при наличии» — раньше пункт был обязательным (п. 1.9).
• ТСЖ и ЖСК теперь указывают СНИЛС каждого собственника при размещении данных о членах товарищества или кооператива (п. 1.22.2.1.2).
• Появилась обязанность вносить информацию об объектах государственного учёта жилищного фонда: технические характеристики и состояние домов, жилых и нежилых помещений, комнат в коммунальных квартирах (п. 2).
• Владельцы спецсчетов размещают протоколы общих собраний только по двум вопросам — об установлении размера взноса и о проведении капремонта (п. 11).
• Добавилось размещение сведений о ревизорах ТСЖ и ЖСК: ФИО, паспортные данные, СНИЛС и иные (п. 1.21).
• При размещении перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту нужно указывать порядок расчёта стоимости (п. 3.3.2).
• Если ТСЖ или ЖСК заключили договор управления с УК, информацию по индивидуальным и общедомовым приборам учёта размещать не нужно — это делают исполнители коммунальных услуг (п. 5 раздела 11).
• В данных о документе, удостоверяющем личность голосующего на собрании, СНИЛС стал обязательным — раньше стояла пометка «при наличии».
• Сведения о наличии подтверждённой судебным актом непогашенной задолженности размещаются в течение 5 рабочих дней с момента получения запроса.

Реестр лицензий: как проверить и что в нём видно

Реестр лицензий управляющих компаний в сфере ЖКХ ведёт орган государственного жилищного надзора субъекта, сводный федеральный реестр доступен в ГИС ЖКХ. Проверить лицензию управляющей компании можно по её наименованию или ИНН — там же видно перечень домов, включённых в лицензию.

Дом попадает в реестр не автоматически при подписании договора управления: управляющая организация подаёт заявление о внесении изменений в перечень, инспекция проверяет документы и принимает решение. Пока дом не внесён в реестр, начисления по нему юридически уязвимы — это классическое основание для спора при смене управляющей организации.

Сама лицензия бессрочной не является: срок действия — пять лет с последующим продлением. Заявление на продление подаётся заранее, и здесь как раз проверяются все четыре основания, перечисленные выше. Компания, пропустившая срок, теряет право управлять домами.

За что лишают лицензии

Лишение лицензии происходит не одномоментно. Сначала дом исключают из перечня, если в течение календарного года по нему выдано два и более предписания об устранении нарушений и они не исполнены в срок.

Когда из перечня исключено более пятнадцати процентов домов от общей площади, находившейся в управлении, лицензионная комиссия рассматривает вопрос об аннулировании лицензии целиком. Решение принимает суд по обращению органа жилищного надзора.

Отсюда практический вывод для руководителя: опасны не сами предписания, а неисполненные предписания. Отработанное в срок предписание в этот счётчик не попадает, поэтому работа с надзором должна строиться вокруг сроков исполнения, а не вокруг попыток оспорить каждый документ.

ГОСТ на услуги управления

С 1 марта 2024 года введён национальный стандарт ГОСТ Р 56038-2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования» (приказ Росстандарта от 25.07.2023 № 578-ст).

Стандарт задаёт общие требования к услуге управления. Для компании это ориентир, по которому удобно выстраивать внутренние регламенты и защищать состав работ перед собственниками и надзором.

На ЖКХКОНФ 2026 тема продолжается в блоке о лицензионном контроле: новый порядок вступает в силу с 1 сентября 2026 года, штрафы с 2026 года выросли, и оспаривание протокола и предписания разбирается отдельно.