Общее имущество в многоквартирном доме: что входит, кто содержит и за чей счёт

Состав общего имущества: четыре группы

Разбирать состав удобнее не списком, а группами — так проще отвечать на вопросы жителей и не путаться при составлении актов.

• Помещения общего пользования: лестничные площадки и лестницы, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы, где проходят коммуникации, а также помещения для обслуживания дома.
• Конструкции: крыши, несущие и ненесущие ограждающие конструкции, включая фундамент, стены, плиты перекрытий, балконные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила и парапеты.
• Оборудование и сети: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, — стояки, лифты, системы отопления, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, внутридомовые электрические сети.
• Земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, площадками и объектами, предназначенными для обслуживания дома.

Где проходит граница между домом и квартирой

Самый частый спор — трубы и радиаторы внутри квартиры. Ориентир простой и работает почти во всех случаях: элементы систем, обслуживающие более одной квартиры, относятся к общему имуществу, а всё, что за первым отключающим устройством и обслуживает только вашу квартиру, — зона ответственности собственника.

Для водоснабжения границей обычно служит первый отключающий кран на отводе от стояка. Для водоотведения — первое стыковое соединение с общей канализационной трубой. По электрике граница проходит по вводному автомату или счётчику квартиры, дальше сеть считается внутриквартирной.

С отоплением сложнее: стояки относятся к общему имуществу всегда, а по радиаторам вопрос решается наличием отключающего устройства на подводке. Если отключить радиатор, не затрагивая соседей, невозможно, элемент чаще всего признают общим — и в спорной ситуации именно это выясняют по фактическому устройству системы, а не по привычке.

Практический вывод для организации: границы стоит один раз описать в приложении к договору управления понятным языком и повторить в памятке жителям. Тогда каждый вызов слесаря не превращается в переговоры о том, кто платит.

Кто содержит и за чей счёт

Содержание общего имущества оплачивают собственники помещений в составе платы за содержание жилого помещения — соразмерно своей доле, которая пропорциональна площади квартиры. Организует работы тот, кто управляет домом: управляющая организация, ТСЖ или кооператив.

Отсюда следует то, что жители часто не учитывают: расходы на общее имущество нельзя переложить на конкретного соседа, у которого «прорвало», если авария произошла на общем участке. И наоборот — ремонт внутриквартирной разводки не финансируется из платы за содержание, даже если её делает та же аварийная служба.

Отдельно стоит капитальный ремонт: замена лифтов, кровли, внутридомовых систем и другие работы из перечня капремонта оплачиваются из фонда капитального ремонта — со специального счёта дома или через регионального оператора, а не из платы за содержание.

Правила содержания: что должно делаться постоянно

Содержание общего имущества — не разовый ремонт, а регулярный цикл работ, который проверяют по документам: если осмотр не оформлен актом, для проверки его не было.

• Осмотры общего имущества — сезонные и внеочередные, с оформлением актов и переносом выявленных дефектов в план работ.
• Поддержание в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья, сохранность имущества и доступность пользования помещениями.
• Обслуживание инженерных систем, обеспечивающее постоянную готовность к предоставлению коммунальных услуг.
• Уборка помещений общего пользования и содержание земельного участка.
• Подготовка к сезонной эксплуатации, включая отопительный период.
• Обеспечение доступа для аварийного обслуживания и устранения аварий в установленные сроки.

Что может решать общее собрание, а что нет

Собственники распоряжаются общим имуществом через общее собрание: могут принять решение о пользовании объектами общего имущества иными лицами — например, о размещении оборудования связи или рекламной конструкции, — об использовании земельного участка, о текущем ремонте и о размере платы за содержание.

Чего собрание сделать не может — исключить объект из состава общего имущества по своему желанию или передать его в собственность одному жителю без соблюдения установленной процедуры. Именно на этом ломаются истории с присоединёнными колясочными и тамбурами: помещение годами используется как своё, а при первой проверке или сделке выясняется, что права на него нет.

Есть и обратная сторона: если дом ничего не решает, за него решают обстоятельства — оборудование на крыше появляется без договора, подвал занимает арендатор без платы в пользу дома, а земельный участок используется под чужую парковку.

Как организации избежать типичных споров

Большая часть споров снимается не в суде, а на этапе документов — вот что стоит сделать заранее.

• Описать границы ответственности в приложении к договору управления и продублировать памяткой в подъезде и в чате дома.
• Вести реестр общего имущества с фактическим составом: что есть в доме, где проходит, в каком состоянии.
• Фиксировать каждый осмотр актом — при споре именно акт с датой определяет исход.
• Разделять в заявках работы по общему имуществу и платные услуги внутри квартиры, оформлять вторые отдельно.
• Проверять, не занят ли кем-то подвал, колясочная или часть коридора без решения собрания — чем дольше это длится, тем дороже возврат.