Загрузка…
«Возврат общего имущества МКД: закон и правоприменительная практика»
Сусана Арсеновна Киракосян — кандидат юридических наук, доцент, советник адвокатского бюро «БВМП», заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. Конференция ЖКХКОНФ 2024.
Подвал с общедомовыми коммуникациями оказался в собственности постороннего лица, а техэтаж сдают в аренду мимо дома. Разбираем четыре способа защиты, сроки давности по каждому и позиции Верховного Суда — по докладу практикующего юриста на ЖКХКОНФ 2024.
Общее имущество — то, что при создании дома предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников, а также то, что позже приобрели, создали или образовали для этой же цели. Опорные нормы: статья 287.5 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ и пункт 2 постановления Правительства № 491.
Ключевой признак — обслуживание более одного помещения. Назначение определяют двумя путями: оно следует из расположения и назначения объекта при строительстве, либо собственники устанавливают его своим решением на общем собрании.
Именно вокруг признака «обслуживает более одного помещения» и строится большинство споров. Если в подвале проходят стояки и расположен тепловой пункт, обслуживающий весь дом, статус общего имущества доказуем даже при наличии записи в ЕГРН на постороннее лицо.
В докладе перечислены четыре инструмента защиты права общей долевой собственности. Выбор зависит от одного обстоятельства: утратили собственники владение объектом или нет.
Вопрос надлежащего истца Верховный Суд разобрал в определении от 12.05.2015 по делу № 303-ЭС14-4720. Истцом может быть собственник или несколько собственников помещений дома. Управляющая организация тоже может пойти в суд, но только если собственники передали ей это право решением общего собрания.
В том деле управляющая организация представила протокол ОСС, которым её наделили правом обратиться в суд с требованием вернуть подвальные и чердачные помещения в общую долевую собственность, истребовать имущество из чужого незаконного владения и признать право общей долевой собственности.
Практический вывод простой: прежде чем готовить иск, проведите собрание и включите в повестку наделение управляющей организации полномочиями. Без этого протокола суд откажет по формальному основанию, не дойдя до сути спора.
Определение ВС РФ от 18.04.2023 № 18-КГ22-141-К4. Собственники требовали признать отсутствующим право на помещения 17-го технического этажа, где проходят коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Три инстанции отказали: помещения проектировались как самостоятельные объекты, договоры об их приобретении никто не оспаривал.
Верховный Суд отменил решения и направил дело на новое рассмотрение. Основания: суды не установили функциональное назначение помещений на момент ввода дома в эксплуатацию и не выяснили, формировались ли они как самостоятельные объекты. Кроме того, ранее существовало решение суда, обязавшее гражданку привести спорные помещения в первоначальное состояние. И отдельно — суд неправомерно отказал в назначении экспертизы, формально сославшись на затягивание процесса.
Второй кейс из доклада: застройщик нежилого здания в Москве обанкротился, конкурсный управляющий продал с торгов подвал площадью 15,9 кв. м за 351 тысячу рублей — а в этом подвале расположен индивидуальный тепловой пункт. ТСН от имени собственников добилось исключения помещения из конкурсной массы и оспорило торги.
Из доклада складывается рабочая последовательность действий, если вы обнаружили, что часть общего имущества ушла на сторону.
Материал подготовлен по презентации докладчика из архива конференций ЖКХКОНФ. Цифры и формулировки принадлежат автору выступления.
Управление МКД: УК, ТСЖ, ЖСК · 14–15 декабря 2026
Споры вокруг общего имущества, доступа в помещения и доказательной базы — сквозная тема основной конференции ЖКХКОНФ 2026. Два дня для руководителей УК, председателей ТСЖ и ЖСК.
Детальная программа с именами докладчиков публикуется за 1–2 дня до мероприятия.