«Особенности работы с собственниками до запуска ОСС в ГИС ЖКХ»
Павел Степура — главный редактор портала «Дом и Двор», более 20 лет практического опыта работы в ЖКХ Москвы и регионов. Конференция ЖКХКОНФ 2025.
ОСС в ГИС ЖКХ требует не только создать голосование в системе. До запуска нужно проверить данные о помещениях, назначить администратора, уведомить собственников, объяснить два способа участия и подготовить приём письменных решений. Разбираем процедуру по действующей статье 47.1 ЖК РФ и практике Павла Степуры.
14–17 декабря 2026 · Москва
Электронное собрание снимает бумажные риски, но не решает явку: дом без привычки голосовать онлайн получает несостоявшееся собрание при идеальной процедуре. На ЖКХКОНФ 14–16 декабря 2026 года разбирают подготовку собраний, кворум с нежилыми помещениями и цифровые сервисы для жителей.
Статья даёт основу решения, но внедрение требует согласования организации, подрядчиков и контролирующих сторон. Следующая задача для организации — очно-заочное и электронное ОСС через ГИС ЖКХ.
Электронное ОСС в ГИС ЖКХ — это заочное голосование, при котором система используется для уведомлений, электронных решений, учёта письменных решений и автоматического формирования протокола. Порядок такого собрания установлен статьёй 47.1 Жилищного кодекса.
Его важно не путать с обязанностью размещать сведения о любом общем собрании. С 1 марта 2025 года сообщение о проведении ОСС и итоговые документы размещаются в ГИС ЖКХ или допустимой региональной системе независимо от того, прошло голосование очно, очно-заочно или в электронной форме. Из этого не следует, что каждое собрание собственников теперь можно проводить только онлайн.
После изменений 2025 года для нового электронного голосования используются ГИС ЖКХ или региональная система, которая автоматически передаёт сведения в ГИС ЖКХ. Старые коммерческие системы сохранились лишь для собраний, решение о которых было принято и сообщения по которым направлены до 1 марта 2025 года.
Главная практическая мысль доклада Павла Степуры: собрание начинается задолго до кнопки «Запустить». Если собственник не видит помещение в личном кабинете, не понимает вопрос повестки или узнаёт о голосовании из конфликтного домового чата, технически созданное ОСС не решает задачу.
До публикации сообщения инициатору и администратору нужен короткий аудит дома. Он показывает, где будут потеряны голоса и время.
Первое заочное собрание с использованием системы вправе инициировать собственник помещения или лицо, управляющее домом. На первом собрании инициатор выполняет полномочия администратора и обязан включить в повестку вопросы об администраторе последующих электронных собраний и порядке приёма им сообщений и решений.
Для первого электронного ОСС действует отдельный механизм отказа. Собственник может передать письменный отказ лицу, управляющему домом, не позднее чем за пять рабочих дней до даты собрания. Если поступили отказы собственников, обладающих более чем половиной общего числа голосов, первое собрание в электронной форме провести нельзя.
Администратор отвечает за размещение сообщения, настройку сроков, учёт письменных решений и внесение их в систему. Это процессуальная роль, а не право менять повестку, голосовать за собственника или исправлять его волеизъявление.
Сроки лучше собрать в едином календаре до запуска. Ошибка в одном дедлайне может обесценить всю предварительную работу с жителями.
Сообщение об электронном собрании содержит обычные сведения об инициаторе, форме, повестке и порядке ознакомления с материалами, а также специальные данные статьи 47.1 ЖК РФ. Собственнику должно быть понятно, о чём голосуют, кто администрирует процесс, где получить материалы и как передать решение.
Собственник голосует лично: в электронной форме через ГИС ЖКХ или приложение «Госуслуги Дом» либо передаёт администратору оформленное письменное решение в установленный срок. По каждому вопросу выбирается один из вариантов: «за», «против» или «воздержался».
Павел Степура рекомендует заранее дать две отдельные пошаговые инструкции — для сайта и мобильного приложения. Фраза «войдите в ГИС ЖКХ и проголосуйте» не помогает человеку, который впервые открывает сервис. Инструкция должна показывать путь до голосования, проверку помещения, открытие материалов и подтверждение решения, но не подсказывать, какой вариант выбрать.
При электронной форме личная рукописная подпись не требуется: участник идентифицируется через ЕСИА. Письменные решения администратор переносит в систему вместе со сведениями, предусмотренными законом, и электронным образом документа. Один и тот же голос нельзя учитывать дважды.
Архивный доклад предлагает разделить участников дома по реальным интересам: инициатор и его группа поддержки, активные собственники, противники и жители, которые ещё не сформировали позицию. Это не юридические категории и не основание по-разному учитывать голоса. Сегментация нужна только для понятного информирования.
Активным собственникам обычно нужны расчёты и первичные документы. Неопределившимся — короткое объяснение проблемы, вариантов и последствий решения. Возражения оппонентов стоит собрать до публикации сообщения и ответить на них материалами, а не спором в чате. Три принципа из презентации — открытость, вовлечение и информированность — полезны именно на этой стадии.
Предварительное обсуждение не подменяет официальное уведомление. Нельзя менять формулировки вопроса после того, как собственники изучили один вариант, а в системе появился другой. Материалы, сообщение и электронная повестка должны описывать одно и то же решение.
Собственники коммерческих помещений могут обладать значительной долей голосов, но оценивать решение через влияние на бизнес, доступ, вывески, разгрузку или расходы. Владельцу кладовой нужно знать, считается ли она отдельным помещением и как отображается право. Для владельца машино-места вопросы паркинга часто важнее подъезда.
Докладчик предлагает выделять эти группы заранее. Практический вывод — не рассылать всем один общий лозунг, а показать, как каждый вопрос относится к конкретному виду помещения. При этом сведения о площади, праве и количестве голосов берутся из документов и системы, а не из предположения администратора.
Статья 47.1 допускает организационно-техническую поддержку при голосовании. В МФЦ она доступна только в регионе, где принято соответствующее решение и заключено соглашение о взаимодействии. Поэтому обещать собственникам помощь любого МФЦ без региональной проверки нельзя.
Павел Степура называет рабочее место в офисе УК, ТСЖ или ЖСК дополнительной дружелюбной опцией. Его задача — дать доступ к компьютеру или планшету и объяснить навигацию. Сотрудник не должен входить под своей учётной записью вместо собственника, видеть пароль, выбирать ответ или подтверждать решение за человека.
Для письменного решения нужен отдельный понятный маршрут: часы приёма, адрес, ответственный и подтверждение получения. Предельный срок устанавливается в сообщении с учётом правила о 48 часах до окончания электронного голосования.
На отдельном слайде презентации перечислены ошибки Росреестра, отсутствие привязки кадастрового номера и лицевого счёта и сбои при привязке. Если проблема обнаруживается в последний день, голос может не попасть в результат даже при высокой заинтересованности собственника.
До запуска полезно проверить доступ на небольшой группе владельцев разных типов помещений. Если помещение или право не отображается, собственнику нужно уточнить данные через предусмотренные ГИС ЖКХ и ведомствами процедуры. УК не вправе самостоятельно подменять сведения о праве собственности, но может дать официальный маршрут обращения и принять письменное решение, если соблюдены требования и срок.
Список технических проблем ведут отдельно от списка проголосовавших. Он показывает, что исправить до следующего собрания, но не даёт администратору права вручную добавлять голос без надлежащего решения собственника.
По итогам электронного голосования система автоматически формирует протокол и размещает его в течение 24 часов. Электронные образы письменных решений хранятся в системе. Администратор до окончания собрания обязан убедиться, что все полученные вовремя бумажные решения внесены и не остались в папке или электронной почте.
С 1 сентября 2025 года действует приказ Минстроя № 266/пр с обновлёнными требованиями к протоколу и направлению подлинников в орган жилищного надзора. Он отменил прежний приказ № 44/пр. Для обычного очного или очно-заочного собрания действует собственный комплект протокола и приложений; его нельзя механически заменять автоматически сформированным документом электронного ОСС.
Список собран из требований статьи 47.1, актуального порядка оформления и проблем, показанных в докладе. Это не закрытый перечень оснований для признания решения недействительным.
Электронная процедура снимает бумажные риски — подсчёт, потерянные бюллетени, оформление протокола делает система. Но она не решает главную проблему собраний: явку. Дом, где жители не имеют привычки голосовать электронно и не подтвердили аккаунты, получает низкую активность и несостоявшееся собрание при идеально настроенной процедуре.
Отсюда практическая последовательность, которую подтверждают администраторы: первое электронное собрание проводить по некритичному вопросу, параллельно помогая жителям с регистрацией и подтверждением помещений; рабочее место с помощью — в офисе или консьержной; и только потом выносить онлайн решения о плате и ремонтах.
Отдельно — нежилые помещения, кладовые и машино-места: именно они чаще всего не отображаются корректно и рушат кворум. Проверять их состав нужно до создания голосования, а не в последний день.
ИИ-помощник может проверить понятность черновика инструкции, сгруппировать обезличенные вопросы жителей, сопоставить две версии повестки или найти расхождения между перечнем материалов и сообщением. Он не определяет юридическую силу решения, не рассчитывает кворум без проверенных исходных данных и не голосует за собственника.
В бюллетенях, выписках и реестрах есть персональные данные. Передавать их во внешний сервис без правового основания и оценки рисков нельзя. Безопасный сценарий — обезличенный шаблон, ограниченная задача, ручная проверка результата и хранение официальных документов только в предусмотренном контуре.
Перед публикацией сообщения администратор проходит одну контрольную последовательность. Если хотя бы один пункт не подтверждён документом или работой системы, запуск лучше перенести, а не пытаться исправлять процедуру во время голосования.
Обязательно ли проводить каждое ОСС электронно? Нет. Обязанность размещать сообщения и итоговые документы в системе не отменяет очную и очно-заочную формы. Электронное заочное голосование проводится по специальным правилам статьи 47.1 ЖК РФ.
Сколько длится голосование? От 7 до 60 дней без перерыва с даты и времени начала до даты и времени окончания.
Можно ли принять бумажный бюллетень? При электронном ОСС собственник вправе передать администратору письменное решение. Порядок и время приёма указываются в сообщении, а предельный срок устанавливается не позднее чем за 48 часов до окончания голосования.
Можно ли проголосовать в МФЦ? Только если субъект РФ организовал такую возможность и заключено соглашение с МФЦ. Наличие обычного окна Госуслуг само по себе этого не гарантирует.
Идеально проведённая процедура не даёт результата, если дом не привык голосовать онлайн: собрание просто не состоится по явке. Приёмы, которые поднимают участие, — предварительная работа с советом дома, помощь пожилым собственникам, связка с домовым чатом и приложением — на ЖКХКОНФ разбирают вместе с электронными собраниями и цифровыми сервисами для жителей.
Статья дала рабочую основу по теме «ОСС в ГИС ЖКХ: как провести электронное голосование». Пакет ниже помогает передать этот вопрос руководителю, согласовать участие и продолжить работу уже с коллегами отрасли.
Если руководитель указал промокод при регистрации и участвует в конференции, сотрудник может получить бонусный доступ к обоим курсам.
Для получения бонуса сотруднику, указанному при регистрации, нужно обратиться в оргкомитет. После подтверждения ему могут открыть отдельный специальный доступ к курсам. За базовый курс по ИИ при успешном прохождении выдаётся именной диплом Фонда, за проектный курс — электронное свидетельство.
* Подробности — в разделе «Регистрация».
Пакет скачивается сразу, без формы: образец договора, брошюра и официальное приглашение. Нужна только брошюра? Скачать PDF отдельно.
14–15 декабря 2026 · ЖКХКОНФ 2026
По этой теме в программе
Что разберём в зале
Участнику — федеральный бумажный диплом делегата, материалы и записи в личном кабинете. Ограниченная акция*. Зарегистрированный участник получает доступ к двум курсам в мобильном приложении конференции. Для получения бонусного доступа сотруднику нужно обратиться в оргкомитет. Расписание и программные вопросы опубликованы на сайте.
* Подробности — в разделе «Регистрация».