Совет дома и старший по дому: полномочия, выборы и что он может требовать от управляющей организации

Как избирают совет и председателя

Порядок, при котором полномочия председателя потом не приходится доказывать в каждом споре.

• Инициировать общее собрание собственников с вопросом об избрании совета дома и председателя.
• Определить численность совета — обычно по числу подъездов или по решению собрания.
• Избрать состав и председателя, зафиксировать это в протоколе с формулировками полномочий.
• Отдельным вопросом решить, наделяется ли председатель правом подписывать акты приёмки и иные документы.
• Определить срок полномочий совета; если он не установлен, применяется срок, предусмотренный законом, с обязанностью переизбрания.
• При необходимости — решить вопрос о вознаграждении председателя и источнике его выплаты.

Что совет может, а чего не может

Совет — консультативный и контрольный орган, а не орган управления. Это разграничение снимает большинство конфликтов на старте.

• Может: выносить предложения по пользованию общим имуществом, по перечню и срокам работ, по размеру платы для обсуждения на собрании.
• Может: изучать проект договора управления и давать собственникам заключение по нему.
• Может: контролировать выполнение работ и услуг, участвовать в осмотрах, фиксировать нарушения.
• ⛔ Не может: самостоятельно принимать решения, отнесённые к компетенции общего собрания, — по плате, по способу управления, по использованию общего имущества.
• ⛔ Не может: распоряжаться деньгами дома и собирать средства с жителей вне решения собрания.
• ⛔ Не может: подписывать акты приёмки, если такие полномочия не предоставлены решением собрания или доверенностями.

Вознаграждение председателя

Общее собрание вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю совета дома — с определением размера и порядка выплаты. Без такого решения любые выплаты и сборы «на старшего» неправомерны.

На практике вознаграждение чаще всего включают отдельной строкой в плату и перечисляют через управляющую организацию по поручению собственников. Здесь важно, чтобы механизм был описан в решении собрания: кто удерживает, как начисляет, какие налоги и взносы уплачиваются — иначе организация принимает на себя риски, которых не планировала.

Отдельная развилка — оформление отношений: гражданско-правовой договор или иная конструкция. Этот вопрос стоит решить до начала выплат, а не после первой проверки.

Как организации работать с активом дома

Совет дома — самый дешёвый ресурс управляющей организации и самый частый источник конфликта, в зависимости от того, как выстроена работа. Дома, где актив вовлечён, дают меньше жалоб в инспекцию: претензии обсуждаются внутри, а не сразу уходят наружу.

Работающие практики простые: приглашать председателя на осмотры и приёмку, показывать дефектные ведомости и сметы до начала работ, отвечать на обращения совета письменно и в срок, раз в год отчитываться перед собственниками с цифрами по дому.

Что разрушает отношения: игнорирование обращений, приёмка работ без совета, обещания без сроков и попытки «договориться» с председателем в обход собрания. Последнее особенно опасно: как только жители это замечают, доверие теряют обе стороны сразу.

Если совет не избран

Дом без совета работает в режиме прямых обращений: каждая претензия идёт от отдельного собственника, приёмка проводится без представителя жителей, а любое обсуждение планов требует полноценного собрания.

Закон предусматривает, что при непринятии решения об избрании совета орган местного самоуправления инициирует созыв общего собрания. На практике это происходит редко, и дом годами живёт без представителя — что невыгодно и жителям, и организации.

Управляющей организации имеет смысл самой предложить дому избрать совет: это снижает нагрузку на диспетчерскую и делает приёмку работ защищённой.